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    林龍安:沖千億后要保千億 毛利率做到高于行業5%
    2017-8-24 10:02:41 閱讀(66079) 來源:觀點地產網 作者:

        “我們現在沖千億,一年是可以的,但是往后怎么辦?以后給股東什么回報?我們在想的是沖千億以后怎么保千億的問題,所以我們更多考量的是長期戰略布局?!?


        觀點地產網 “經過幾十年的沉淀,我們已經建立了一支完整的團隊,這支團隊是經得起風吹雨打的?!?


        8月23日上午,香港港島香格里拉窗外的“天鴿”臺風已經由早上的8號風球升級到五年一遇的10號風球,坐在如期舉行的禹洲地產2017年中期業績會會場中,禹洲地產創始人、主席兼執行董事林龍安,借機在問答環節中“苦中作樂”般地調侃了一下這場不期而遇的暴風雨。


        聽到這句回應,臺上的行總裁蔡明輝、財務總監兼公司秘書許進業以及臺下的媒體亦會心一笑,會場稍顯嚴肅的氣氛瞬間輕松了些。


        正如其他受影響的中期業績會一樣,由于臺風而導致一些本已經計劃前往參與的投資機構和記者不得不改為網上收聽,而港交所則宣布休市一天,這對于禹洲地產而言并不是一個太好的消息,畢竟一向穩健的禹洲在2017年的中期亦交出了一份還不錯的成績單。


        從8月22日禹洲地產收盤上漲1.56%至4.56港元的趨勢來看,港交所全天休市或意味著或許錯過一波由業績利好帶來的上漲。


        禹洲地產7月10日和8月22日披露的公告顯示,在過去的半年,禹洲地產累計銷售金額為214.743億元,同比上升66.93%,幾乎接近2016年全年232億的銷售額,按此前確定的全年300億目標算,禹洲地產上半年已完成目標約72%。


        統計期內,禹洲地產毛利為人民幣23.88億元,較2016年同期上升77.51%,毛利率雖然有所下降,但32.95%的數值仍維持在行業較高水平。


        分紅方面,林龍安表示,公司依舊對外承諾,會繼續維持不低于核心利潤的30%用于分紅,“公司依舊會保持穩健的財務,而未來會加大并購、合作的力度,以獲得更多低成本的土地保證更好的盈利空間”。


        未來三年毛利率維持30%


        雖然林龍安表示禹洲的深耕策略特色在一定程度上保證了公司高毛利率水平的維持,但相比此前十年維持在35%的數值,近一兩年來,全國化布局后的禹洲地產毛利率已經有所下降。


        對此,財務總監兼公司秘書許進業介紹,截至2017年6月底,禹洲地產已經銷售還沒確認的收入有大概200萬平方米,貨值為300億元,未來會有效分配到不同的時期,以確保未來幾年還會有不錯的增長。


        “還有一些已經銷售還沒有確認收入的物業,其實它的毛利也是很好的,基本上跟現在的水平拆不多,所有未來還有一段時間的利潤增增,我們十分有信心?!?


        林龍安直言,未來三年內繼續保持30%的毛利率沒有問題,但是三年以后繼續保持不太可能,因為整個行業的毛利率水平是往下跌的。不過他也強調,要做到高于行業5%以上是沒有問題的。


        按照林龍安的計劃,為繼續實現公司高的盈利空間,要在土地競爭中控制土地成本,他表示,禹洲今年在公開市場上競價比例會減少,而會加大并購合作力度。


        “禹洲的銷售額并表中90%是我們自己貢獻的,接下來我們會力爭把合作占比提升到30%,不過我們不會盲目為了沖量而沖量,我們在想的是沖千億以后怎么保千億的問題,所以更多考慮的是長期戰略布局,百年企業、十年規劃、五年實施,禹洲是朝著百年企業的發展來奮進?!?


        許進業則表示,到2020年禹洲實現1200億元的銷售業績目標之時,公司的權益占比大概會為60%-70%。


        據了解,在過去的半年,禹洲已經在廈門、漳州、天津、蘇州、杭州等城市新增了10個項目,總建筑面積約87萬平方米,而在南京句容、武漢各收獲一個并購項目,其中武漢舊改項目的收購成本每平米比市價減少近4成。


        截至2017年6月30日,禹洲地產的土地儲備總可供銷售建筑面積達994萬平方米,逾79個項目,分別分布于長三角、華中、環渤海、粵港澳大灣區及海西地區共14個城市,平均樓面成本每平方米約人民幣5,921元。


        “集團將聚焦上述五大區域,相信現在持有及管理的土地儲備足夠本集團未來四至五年的發展需求?!?


        布局大灣區是重中之重


        起家于海西,并將版圖擴展到長三角、華中、環渤海、粵港澳大灣區,禹洲地產的制定這一戰略布局的原因,或許源于在長三角及華中取得的不錯戰績。


        據悉,禹洲地產上半年的物業銷售收入達人民幣70.47億元,較去年同期上升75.37%,而物業銷售收入上升主要是由于期內物業交付面積增加和平均售價上升所致。2017年上半年交付及確認銷售的物業平均銷售價格,為每平方米人民幣11204元,較2016年同期上升47.60%。


        其中,最初最大貢獻的為長三角地區(尤其是上海)。在區域分布上,西、長三角及環渤海區域分別貢獻確認銷售金額的33.20%、66.68%及0.12%。這意味著,禹洲地產在海西的大本營之外,持續深耕的長三角區域亦逐漸形成規模。


        從中也可見,禹洲地產的業績上升正受益于一二線項目布局,而在一二線城市限制政策之下,林龍安表示,不會影響禹洲地產在這些城市布局的戰略,因為一二線城市的經濟轉型是成功的,市場需求量也還很大,但是會加大剛需和改善型戶型的占比,而此前禹洲這些戶型在市場已經被證明很受歡迎。


        不過,在大的布局戰略之下,林龍安表示,今年大灣區是公司布局的重中之重,目前已經進入的惠州是一個著陸點,而大灣區范圍中的9+2的區域只要有機會都會進入,并且在布局大灣區中主要以收購與合作為主,“因為1+1大于2”。


        快速擴大版圖之時,如何獲得更多的資金支持也成為這場業績會中的另一個關注點。


        據許進業介紹,截至2017年6月底,禹洲地產已經支付了78億元左右的土地款,已經簽約還未付的大概有80億元,其中下半年要支付的是60億元,剩余的明年才支付,所以全年大概需要支付的土地款為140億元。


        從披露的2017年中期業績公告中來看,截至6月底,禹洲地產現金及現金等價物和受限制現金較去年12月31日上升12.55%,至196.37億元,支付這一土地款或無壓力。但值得注意的是否,禹洲地產的融資成本有所上升。


        據悉,統計期內,禹洲地產的融資成本由2016年上半年約1.56億元,上升43.66%至2017年上半年2.24億元,其中于2017年上半年資本化而計入項目成本的金額為6.61億元元(2016年上半年為6.57億元),加權平均融資成本為5.99%。


        禹洲地產表示,融資成本上升乃主要由于集團于期內總借貸金額上升,及資本化利息金額變化所致。


        以下為禹洲地產股份有限公司2017年中期業績會問答實錄:


        現場提問:公司的增長幅度達到40%,未來的銷售和利潤增長前景如何?二是公司規模從100億元到今年的400億元,如果2020年實現1200億元的目標,資產達到700億元,但公司股東權益只有100多億多一點,公司是否會考慮增加股東權益,即是否會進行管理層的配股?是管理層的股權激勵是怎么的樣?于禹洲地產的發展影響應該是很關鍵的?


        許進業(財務總監兼公司秘書):第一個問題,我們的銷售增長的同時,利潤也在增長,到6月底已經銷售還沒確認收入的大概有200多萬平方米,貨值大概300多億,我們會把它有效分配到不同的時間點,確保我們未來幾年還會有不錯的增長。


        還有一些已經銷售還沒確認收入的物業,其實毛利也很好的,基本上跟現在水平差不多,所以未來一段時間利潤增長,我們十分有信心。


        林龍安(禹洲地產創始人、主席兼執行董事):禹洲從上市開始,連續多年的毛利空間都在30%左右,我們上市以后基本上維持8%到10%的派息,這是股東回報。


        股價跟業績當然是緊密相關的,我們的派息跟股價也是相掛鉤的,股價上升了,整個公司的運營能力也上升了,整個公司的盈利控制隨著公司的業績的提升也上升了,所以派息當然也是成正比的。


        股東權益方面,在這里給大家報告一下,禹洲提出到2020年的目標是1200億,而不是1000億,我們也增加一些土地儲備,對于實現未來3年的目標,禹洲充滿信心。充滿信心的同時,我們更多的是確保股東利益的最大化,就是能在量不斷上升的同時,我們的盈利空間也成正比的上升,這是禹洲歷來的追求和實際的結果。


        當然對配股問題,這個話題比較敏感,但是我也不妨跟大家講,現在隨著禹洲三年戰略目標提出以后,包括今年中期的派息,第一次中期派息,很多機構都關注禹洲的股票,至少我自己親自接待的機構不低于10家,至少有5家是保險公司,有2家是銀行,希望能持有禹洲的股票,所以如果從長遠的發展戰略、有利于禹洲的戰略提升以及股東的戰略提升方面,當然我們是持開放的態度,禹洲也正在快速的發展期,我們是持開放的態度。


        不過,社會上的零星配股我們肯定是不會做的,現在想要禹洲股票的機構都非常多了,大家看好禹洲未來業務的增長,還有我們的管控水平以及我們的盈利水平,另外還有穩健的派息水平。


        關于管理層方面,禹洲的管理層團隊的收益跟禹洲的業績成正本,比如說我們的財務總監,他們都是股東,他們有期權,我們的期權不是當年兌現的,我們分成7年兌現,基本上伴隨著禹洲每年的增長,他們期權的回報已經遠遠高于他們的工資待遇,他們已經跟禹洲捆綁在一起,已經成為真正的禹洲一家人。


        我一直跟他們講,我作為大股東,還不能賣股票,大股東的股票賣掉的話,大家對這個公司肯定不看好,而他們持有的期權的增長,對他們完全有好處。我們經過幾十年的沉淀,已經建立了一支完整的團隊,這支團隊是經得起風吹雨打的。


        現場提問:我有幾個問題,第一,我們提出來1000億的目標,當中包含的權益占比是多少?我們提出了1000億的目標,往后我們有沒有需要加大購買土地的力度?往后會不會有一個比較明確的買地的預算?第三,禹洲已經走向全國了,華中、京津冀和大灣區,林董您覺得往后我們會加大在哪個區域的力度,或者這三個區域您更喜歡哪個區域?


        許進業:我先回答一下,關于1000億的銷售目標,因為目前市場上好的土地大家都想爭,所以未來要確保土地的成本比較低,我們也跟其他的開發商合作,所以權益部分肯定會有所增加。


        剛剛提到我們超過1000億的銷售,我們對外說的是1200億的目標,這個比例上現在也要看未來幾年的發展,可以看到一些同行,他們的比例也不一樣,我們也會按照我們的發展步伐來推進,目前來說很難有具體的數字,但我們估計是60%到70%的水平。


        買地方面,我們一方面會按照銷售回款的標準來看,一方面加大銷售,確?;乜?,保證有足夠的資金來購買土地,同時我們也在開拓和維持不同的融資渠道,確保我們的現金是足夠的。


        過去我們可能用在買地的預算是銷售回款大概10%,未來要支撐我們實現超過千億的目標,我們拿地的預算會提高一些,但是整體來說負債方面我們還是會管控好的,確保不會增長得太快。


        林龍安:千億目標制定出來之后,我們今年做了一個戰略的調整。禹洲現在并表的銷售額占比不到10%,90%多都是我們自己貢獻的,這個比例是一定要改變的,我們接下來會加大合作的力度,力爭合作的項目占到30%左右,但是不會為了沖量而沖量,會為了量和盈利來提升指標,不會盲目。


        買地的方面,我剛剛講了,我們主要是把控負債比例維持在60%到80%的水平,因此我們用負債比例來控制,銷售好的時候,我們會增加買地,我們現在買地也做了調整,今年市場公開競價的比例會減少,幾乎是通過收購和并購來持有土地,確保我們的盈利空間。


        區域的問題,其實五大區域都很重要,我們是區域深耕,全國布局,禹洲進入一個城市,我們就不會退出來,我們在南京,短短兩年沖到前9名,而且一直在前10。在蘇州我們第一次進去,才一年的時間,現在三盤聯動,所以說都是深耕在一個城市,不會再退出來,每個區域都很重要。


        作為一個全國性的地產商,不能局限于區域,我們現在沖千億,一年是可以的,但是往后怎么辦?以后給股東什么回報?我們在想的是沖千億以后怎么保千億的問題,所以我們更多考量的是長期戰略布局。百年企業、十年規劃、五年實施,禹洲是朝著百年企業的發展來奮進。


        在分紅方面,禹洲已經對外承諾,不低于核心利潤的30%,這個比例會繼續維持。


        現場提問:目前很多城市的樓市成交量價齊跌,70個大中城市樓市降溫,樓市的價格似乎已經到了一個頂部,不知道禹洲地產是怎么看待目前的房地產形勢的?


        林龍安:剛剛在展望里面已經講了,今年的樓市應該是穩定為主,“五限時代”已經到來了,再加大政策的出臺,我估計也不會有了,但是會維持平穩的局面。


        不管是量還是價,量不會上升到哪里,價會略微上升一點,但是是以穩定為主。


        未來三年左右房價的趨勢還是穩中有升,但是整個銷售量不一定會沖到哪里,現在土地已經越來越珍貴了,而且越來越少,特別是在一二線城市的土地,幾乎是推出來就被搶光了,土地的價格也是直線上升,很多城市進入舊改階段,土地成本上升了,所以我想未來還是穩中有升。


        現場提問:公司自上市以來,毛利率一直維持在35%以上,但是房地產整個板塊要資金回籠,需要貨如輪轉,怎么可以維持利潤高增長來回報股東?還有一個問題是現在內房股基金追捧的情況下,你們有很好的控制成本的方式,你們是不是更好地把股價反映在里面?


        林龍安:怎么確保高增長,我剛才講了,禹洲不盲目地沖量,禹洲還是有自己的特色,我們的特色也是維持我們多年的對長久盈利空間的追求,維持多年對股東回報的承諾,我們的量已經明確,我們是2020年達到1200億,然后倒排下來,不一下子沖很高,而且按照百年企業,十年規劃,五年實施,按照我們的目標非常穩健、腳踏實地地發展,當然,也要有一定的激情來沖量,但是不盲目沖量。


        對股價來講,特別是持有我們股票的前十大投資者,包括美國的基金,中國人壽、海通證券以及臺灣全球人壽,這么多的基金看好禹洲,說明禹洲的股價遠遠低于行業的水平。


        今年我們的股價也有一定的上升,也給股東和投資者帶來了比較好的回報,但是對我們管理層來講,我們認為與股價東與我們的期待還是不相對稱,有待于管理層更多的努力,有待于更多的投資者繼續關注,我們做出更好的業績,讓股東拿到更多的盈利空間,這樣相信我們的價值是肯定有一個好的結果。


        現場提問:公司披露的并購項目并不多,隨著拿地成本的提高,公司未來毛利率情況會是怎么樣的?在大灣區9+2的城市中,您看好哪個城市的發展潛力?


        林龍安:我們在南京句容收購了一個項目,另外還有幾個收購的項目沒有披露,收購占了我們新增土地儲備的三分之一。


        毛利率方面,未來三年內繼續保持30%的毛利率沒有問題,但是三年以后繼續保持不太可能,因為整個行業的毛利率水平是往下跌的,但要高于行業5%是沒有問題的。


        今年大灣區是公司布局的重中之重,已經進入的惠州是一個著陸點,而9+2的區域只要有機會都會進入,并且在布局大灣區中主要以收購與合作為主,1+1大于2。


        現場提問:截至上半年底,公司今年付了多少土地款,還有多少未付?今年的合同銷售的毛利率是多少?


        林龍安:我們今年的合約銷售的毛利率33%,剛剛在報告中已經講了,其他的問題請我們的財務總監回答。合同銷售的毛利率大概也是33%、34%的水平,全年來說,我們估計和中期應該差不多,或者略高一些。


        許進業:第一個是土地款的問題,我們今年上半年付了78億左右的土地款,現在已經簽約還未付的大概有80多億,但是有一些是需要明年才付的,下半年要付的是60多億,所以全年大概140億左右。


        現場提問:內地的調控政策對公司有沒有什么影響?調控對一二線城市影響比較大,公司未來會不會想要轉向三四線城市發展?


        林龍安:作為一個全國性布局的房地產企業,我們擁護國家對房地產業相關策略的調整,因為調控有利于行業更加長遠發展,調控有利于行業更加穩定增長。


        所以對行業來講,調控是必不可少的,特別是在一二線城市這么活躍的地方,房地產其實也是民生工程,涉及到民生工程,對每一個政府來講,當然都有它的目標和規范化的要求,所以禹洲對調控是沒有異議的,我們認為這個有利于行業長遠發展。


        至于怎么應對調控,當然一二線城市的調控會比較嚴峻,但是一二線城市的土地少,需求量大,需求量大體現在幾個方面,一是人口還是流入的,第二是經濟轉型是成功的,第三是二胎放行,也增加了需求量,所以在一二線城市的需求量肯定是增加的。


        禹洲在一二線城市也有一些應對的策略,我們采用的是剛需和改善型住宅為主,像我剛剛給大家報告的,我們做89平方米的三房兩廳兩衛,我們不但在上海,我們在杭州、廈門這些地方都是一炮打響的,這是非常成功的。


    作為改善型住宅,這是非常成功的,所以我們在策略上、戶型上,包括應對的不同群體上做了大量的改變和改進,這是禹洲應對的方式,所以我們禹洲在一二線城市,我們今年來自長三角的貢獻已經達到將近60%。


        現場提問:香港也是大灣區的一個部分,您對香港的未來前景有什么想法?還有我們會進行收購還是從公開市場去投?


        林龍安:我們在香港有一個項目,這個項目應該是蠻不錯的,現在要推出來,我估計也是很好的,我們也一直在猶豫推不推完,因為今年400億的目標已經沒問題了,所以我們也準備緩一緩,優質的項目我們可能準備收租,增加地產板塊長遠的盈利的來源,當然在適當的時候,假如說銷售價格能達到我們的預期,也不妨推出來。


        當然對香港的土地市場我們還會繼續關注,但不盲目拿高地價,我們會積極關注在香港的市場。當然香港這個市場不單單是香港本土的市場,也不單單是內地的市場,它是世界的市場,因此所有的人都會關注香港的房價。


        現場提問:公司是否會考慮在長租公寓方面布局?


        林龍安:長租公寓我們已經在布局,比如說在合肥我們有幾棟樓,一手房和二手房差價在6000塊錢左右,我們就準備把這個做長租公寓,不賣了。


        我們在上海閔行區的一個項目,在地鐵邊上,如果賣完了以后再買地也很難,所以我們也準備持有。另外也是因為一手房和二手房差價的問題,所以我們準備部分持有做長租公寓。


        我們在三年前已經布局了長租公寓,我們成立了一個酒店管理集團,這個公司不是管理星級酒店,我們是管理長租公寓和服務型公寓,這個酒店管理集團在廈門的酒店式公寓、公寓式商務酒店這一塊至少是排在前三名的,我們的團隊全部是自己從零開始打造的,這個團隊已經運作了三四年時間,現在已經沖到最前面了,而且構架非常完善,人員的管控以及整個服務型公寓的模式已經都摸索出來了。


        所以我們禹洲是比較成熟的,只要我把這些房子轉為長租公寓,酒店管理公司馬上過去,不用請別人的管理公司,所以這一塊禹洲還是比較成熟的,未來長租公寓這一塊,包括我們的服務式酒店這一塊,我們的租金應該會持續的上升。



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