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    佛山市商業地產庫存多 去化至少29個月
    2016-9-9 17:05:06 閱讀(58375) 來源:廣州日報 作者:鄧柱峰 陳鈺鳳
    去年,鄧女士在佛山購入了3套商業公寓,按照當時的規定,商業性質的公寓不能使用明火,水電都按照商業標準征收。上個月,鄧女士收樓后,開發商告訴她,只要公寓用來居住而不是辦公,就可以向市政部門申請將水電繳納標準“商業改民用”。鄧女士一算,這不得了,“商改民”后,水電費用可以直減1/3。

    去年,鄧女士在佛山購入了3套商業公寓,按照當時的規定,商業性質的公寓不能使用明火,水電都按照商業標準征收。上個月,鄧女士收樓后,開發商告訴她,只要公寓用來居住而不是辦公,就可以向市政部門申請將水電繳納標準“商業改民用”。鄧女士一算,這不得了,“商改民”后,水電費用可以直減1/3。


    這只是佛山去商業庫存的一段小序曲。據統計,目前佛山商業庫存量達1001萬平方米,去化周期需29個月。佛山到底會用哪些辦法去商業庫存?南海區最近提出,考慮政府出資購買商業公寓作為居民保障用房。而諸如此類的商業去庫存探索之路還在路上......


    商住倒掛:公寓、寫字樓售價僅約住宅一半


    最近,李小姐收到中介電話稱,置業千燈湖,只要11000萬元/平方米。李小姐大喜,可是細問之,才知道中介說的是商業公寓,不是住宅。


    公寓售價明顯低于住宅樓價,是目前佛山樓市的顯著特征。以千燈湖板塊為例,該片區公寓的主流售價約11000元/平方米,而住宅樓價達到18000~22000元/平方米。


    寫字樓的售價差距會更大一些。在桂城核心區5A級甲級寫字樓的售價也僅13000~15000元/平方米左右,非核心區有個別項目的售價低至6字頭、7字頭,幾乎只有住宅房價的一半。


    其實,一般來說,商業地產無論是建安費用、裝修成本,還是運營維護的復雜度,都遠遠超過住宅,所以體現在樓價上,商業產品往往會比住宅貴1.5倍左右。但是現實情況卻是反過來,住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格,這形成了商住倒掛。


    經濟增速放緩,佛山解除限購都直接影響了商業地產去化,而最關鍵的原因還是在于供求關系,佛山商業地產庫存量太大。


    全市商業去庫存至少需要29個月


    佛山商業地產庫存量到底有多大?在今年3月份廣東省政府印發《廣東省供給側結構性改革總體方案(2016~2018年)》中,佛山去庫存的重點落在了商業地產商,三年內商業地產的去庫存任務要達110萬平方米。


    目前佛山商業地產去庫存壓力大


    上月舉行的全市供給側結構性改革推進大會透露,截至7月底,佛山商品房庫存量比2015年底減少了334.36萬平方米,全市商品房庫存總量降至1773.06萬平方米,去庫存周期9.57個月。


    雖然佛山去庫存大戰取得了不錯的階段成效,但是從去庫存類型來看,還是充滿了壓力。記者留意到,在334.36萬平方米的去庫存量中,住房庫存量減少了316.93萬平方米,非住宅類商品房庫存量僅減少了17.43萬平方米。也就是說,過去大半年時間里,佛山去庫存的主力均在住宅,占了94.79%。佛山仍存留著數量巨大的非住宅商品房,當中絕大部分是商業物業。


    佛山市住建局局長喬羽曾在有關會議上表示,“當前,全市去庫存主要存在結構性問題,表現為住宅的供應不足,商業的庫存過大?!彼f,全市到7月底住宅庫存約為771萬平方米,去化周期只有5.1個月,供應比較緊張。但是另一方面,商業地產庫存量是1001萬平方米,去化周期要29個月。就是說,消化商業庫存是消化房地產庫存的4倍時間。


    面對巨量商業庫存怎么辦?


    市住建局:鼓勵各區研究去商業庫存對策


    據了解,由于過去幾年佛山的限購政策,讓中心城區各地涌現出很多帶商住、購物、寫字樓、酒店功能的“城市綜合體”,如今這類綜合體多成了商業去庫存的“主要目標”。


    廣州日報記者了解到,目前佛山的商業庫存主要集中在禪城區、南海區東部,其中以南海千燈湖金融高新區和禪城季華路沿線為集聚區域。與周邊銷售得熱火朝天的房地產形成鮮明對比的是,片區內商業項目多數出現了“門庭冷落”的景象。


    對此,喬羽表示,“供給側結構性改革強調結構性,因此結構不平衡也是不合格?!彼硎?,商業去庫存方面,有些措施落實不到位,土地轉功能,規劃調性質,公寓水電民用價格等工作不到位。而由于今年上半年房地產市場相對比較活躍,一些違規行為、市場打擦邊球的行為都有所抬頭。喬羽建議,去庫存任務要與全市房地產發展相結合,結構上保持均衡,各區要在控制好房價方面多作努力。同時多研究去商業庫存的辦法和政策。


    南海探索:回購部分商業地產 推混合土地出讓


    日前,南海區召開多個重點工作推進會議,市委常委、南海區委書記黃志豪在不同會議上均有透露,南海將在商業去庫存方面有多個創新辦法。根據南海發布的數據顯示,南海上半年商品房庫存減少109萬平方米,非商品房住宅減少僅9萬平方米。從與全市數據對比來看,南海確實是全市去庫存的重中之重。


    黃志豪透露,南海區計劃投資1億元,用以購買金融高新區庫存商品房213套作為片區內的保障房,另外投資1.2億元在獅山大學城周邊購買400套商業公寓作為保障房建設。廣州日報記者也注意到,最近南海中心區推出了2000多套公租房,分別位于瀚天科技城B區、禾仰廣場以及鴻暉智盈大廈。租金最低9元/平方米起,面積30~80平方米/套。


    另外,他還透露,南海積極鼓勵跨界地產,利用現有的“三舊”改造政策,將土地混合出讓,如工業跟商業混合出讓,轉讓和出租混合出讓等。

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