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    大連

    海南

    2021-3-15 8:25:33  精品樓盤網網友: 任女士

    Q我所居住的小區業主都沒交物業費,物業公司把電梯給停了,還說要告業主們,我能以物業公司物業服務質量差,不給物業費嗎?物業公司有權停電梯嗎?

    A就業主能否以物業服務質量差為由,不給物業費的問題。最高人民法院的觀點是:個別業主以物業管理存在一定瑕疵為由,拒絕交納物業服務費的,法院不應支持。 物業公司的服務是否達標衡量較為困難,且各個業主主觀感覺差別很大。最高人民法院的觀點是,在物業公司存在較小瑕疵時不要輕易降低物業管理服務費,而應采取免收業主的物業管理服務費滯納金、遲延利息等方式懲罰物業公司。只有在物業服務企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯,且為業主大會或多數業主所確認,法院才有必要根椐物業服務達標的程度,考慮統一降低物業服務收費標準。如果物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,法院可以判決物業公司返還業主多交的物業管理服務費。 因此,根據最高人民法院的標準,只有達到物業服務企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯,且為業主大會或多數業主所確認的程度,法院可能考慮統一降低物業服務收費標準。 就物業公司能否因此停電梯的問題。最高人民法院《關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009年10月1日實施)《解釋》第六條規定,經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。 因此業主欠繳物業費,物業公司有權進行催繳,并且要求其支付滯納金。但是,物業服務企業無權采取斷水、斷電、封門、罰款等措施,或者限制業主進入物業區域等“自力救濟”措施對抗業主。如果因此行為,造成業主人身或財產損失的,業主有權主張物業服務企業承擔損害賠償責任。本案中物業公司無權因業主未交物業費停掉電梯。

    2021-3-15 8:24:48  精品樓盤網網友: 陶先生

    Q我是一名物業公司員工,我服務的小區有一家業主,私自擴建了已經購買的商業用房的門面面積。我和同事多次找到該業主,要求他拆除擴建的門面,該業主都不予理會。一天晚上,我下班和朋友出來,路過服務的小區,看到物業經理和這個業主又因為私自擴建的事情吵起來了,就上去勸阻,最后我與業主扭打起來,將業主打成輕微傷。業主現在主張物業公司無權管理門面改造,并且要求物業公司賠償。我想問業主的這種主張合理嗎?

    A根據物業管理的有關規定,業主對物業管理區域內的建筑物進行改造、修繕,應當經過有關部門的批準,并且得到物業服務企業備案,由物業服務企業監督業主的改造、修繕行為。這是物業服務企業監督管理的權利。在本案中,業主進行商用房門面面積改造時,未得到相關部門的批準,和物業服務企業的備案。物業服務企業有權要求業主恢復原狀。 從物業服務企業工作人員小陶的行為性質上來看,其與同事要求業主拆除擴建的門面,是典型的職務行為,是在工作時間從事本職工作的行為,其行為后果應當由物業公司承擔。在此糾紛中,小陶下班后將業主打傷,不能認為是職務行為,該行為是小陶的個人行為,物業公司無需承擔侵權責任。

    2021-3-15 8:23:11  精品樓盤網網友: 趙女士

    Q趙奶奶家住在一樓,裝修的時候,為了擴大餐廳的使用面積,把廚房旁邊的承重墻打掉了。后來,鄰居看到了,舉報給物業公司,物業公司要求趙奶奶家恢復原狀。趙奶奶很不服氣,物業公司是業主的“管家”,是為業主服務的,沒有資格對業主處分自己的房屋指手畫腳。再說了,房子也不是物業公司建的,因此,物業公司也沒有權利要求趙奶奶恢復原狀。趙奶奶想問,她可否因此拒絕物業公司恢復房屋原狀的要求呢?

    A根椐《物權法》第八十六、最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條、《遼寧省物業管理條例》第四十三條規定,業主或其他行為人(包括承租人、借用人等)不得進行的行為總結為以下幾點: 1、損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用; 2、違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀; 3、違反規定進行房屋裝飾裝修; 4、違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分; 5、擅自改變物業規劃用途; 6、違反規定飼養家禽、寵物; 7、違反規定擺攤設點、占道經營; 8、違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物; 9、在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品; 10、違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動; 11、法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。 本案中,趙奶奶打掉承重墻的行為屬于損害承重結構的行為,對于上述行為,物業服務企業、業主大會、業主委員會、業主均可要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。因此,物業公司要求趙奶奶恢復原狀是合理的。

    2021-2-7 15:40:01  精品樓盤網網友: 朱先生

    Q我家是12年入住的,去年開始房屋出現了屋頂漏水,廚房墻面受潮出現大片長毛現象。我懷疑我們家的防水層和防寒層失效,于是找到了開發商,要求開發商保修,開發商說已經將房屋維修委托給了物業,現在開發商不承擔保修義務了,讓我去找物業保修。我找到物業,物業公司說我家去年的物業費一直沒有交齊,因此物業并不能承擔保修義務。我現在投訴無門,請教律師,開發商和物業的說法是正確的嗎?

    A本案中有三個法律關系,第一個是開發商與朱先生之間的房屋買賣法律關系,第二個是物業與朱先生之間的物業服務法律關系,以及開發商與物業之間的委托關系。 首先,在商品房買賣合同訂立生效后,開發商便有瑕疵擔保的義務,這是法定的義務。開發商所承擔的瑕疵擔保義務與開發商委托物業承擔的出售房屋的保修義務是性質完全不同的兩個義務,并且物業服務企業也不可能解決房屋本身存在的質量缺陷。開發商并不能以將保修業務委托給物業服務企業來對抗自己的保修義務。 其次,按照《合同法》第六十七條的規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕相應的履行要求。 在法律上,《合同法》第六十七條所說的權利是先履行抗辯權,也就是說有先后兩個權利,先權利人可以用自己的權利未得到履行對抗后權利人的履行要求。先履行抗辯權行駛的基礎是兩個權利在同一法律關系中。在本案中,物業公司用朱先生應當先繳納物業費來對抗朱先生提出的保修要求,似乎是在履行先履行抗辯權,但繳納物業費與保修是在完全不同的兩個法律關系中,物業公司并不能以此對抗。 朱先生仍然有權請求開發商承擔保修義務,如果開發商仍然不予保修朱先生可以自行維修,并要求開發商負擔維修費用。

    2021-2-7 15:38:54  精品樓盤網網友: 趙女士

    Q我的公公婆婆在營城子有一套200多平的房子,公公婆婆去世之后留下了這套房子。然而我的老伴兒已經去世兩年多了,老伴兒的兄弟姐妹因為這個原因在分房子的時候就把我排除在外。那么,他們的做法合理嗎?這個問題到底應該怎么解決呢?我是否可以拿到屬于自己的那一份呢?

    A首先,他們的做法是不合理的。我國《繼承法》第十條規定:遺產繼承開始后,由第一順序繼承人繼承:即配偶、子女、父母。沒有第一順序繼承人繼承的,由第二順序繼承人繼承,即兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 在趙女士這個問題中,存在兩個繼承關系,第一個繼承關系是趙女士公公婆婆去世后,他們的遺產由趙女士的丈夫及其丈夫的兄弟姐妹繼承。當時他們雖然未對遺產進行實際分割,但趙女士丈夫依然享有其中對應的份額。第二個繼承關系是趙女士丈夫死后,其遺產由趙女士及其子女享有。也就是說趙女士丈夫在第一個繼承關系中繼承的遺產份額由趙女士及其子女繼承。其丈夫的兄弟姐妹在分房子時將趙女士排除在外是不合理的。趙女士可以向法院提起訴訟要求分割這部分遺產。

    2021-2-1 15:12:43  精品樓盤網網友: 趙先生

    Q我居住在沙河口區某小區,我們小區的物業幾乎是形同虛設,什么都不管。但是物業費每年還正常收。業主找他們去解決問題的時候,物業公司都是以物業內容約定不明推脫。我想問,在這種情況下業主該怎么辦?

    A這種情況下要根據相關法律規定和雙方約定確定物業服務的內容?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規定了“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應當予以支持?!? 物業服務企業承擔義務的依據范圍,不僅限于物業服務合同中的明示條款,、法律、法規規定、相關行業規范,還包括物業服務企業公開做出的服務承諾及制定的服務細則。 因此,服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序。本案中物業公司拒絕承擔其物業服務的義務是不合理的。

    2021-2-1 15:11:46  精品樓盤網網友: 王女士

    Q2016年4月19日,我與李某簽訂了房屋買賣合同,將位于第五郡的一套房屋賣給了李某。2016年5月份李某入住。2016年8月18日,我與其簽訂了所有權登記轉讓手續。之后,李某通知我,讓我繳納5月至8月18日的小區物業費,原因是在這期間雙方并未辦理所有權登記轉讓手續,所有權人仍然是我,所以應當由我承擔這期間的物業費。我想問一下,李某這種請求是合理的嗎?

    A您好!司法實務中經常有買受人購買了專有部分再進行轉讓的情形。一般分為以下三種情況:第一種,買受人購買專有部分后尚未辦理所有權登記,但已經向相對人轉移占有;第二種,買受人購買專有部分并辦理所有權登記轉讓該專有部分,并向其相對人轉移占有;第三種,買受人購買專有部分并辦理所有權登記專有該專有部分,但是未向相對人轉移占有。 按照最高人民法院的意見。就第一種情況,《建筑物區分所有權解釋》第1條第2款規定“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主”,因此,在這種情況下,專有部分合法占有人為業主。 就第二種情況,在雙方對業主身份產生爭議的情況下,應當認定登記所有權人為業主。 就第三種情況,在出賣人仍然占有房屋但已為買受人辦理房屋所有權轉讓登記手續的情況下,應當認定登記所有權人為業主。 所以,王女士的這種情況是屬于第一種情形,根據《建筑物區分所有權解釋》第1條第2款的規定,應當認定專有部分合法占有人為業主。即應當由占有人即買受人李某繳納這段時間的物業費。

    2021-1-8 16:07:32  精品樓盤網網友: 林先生

    Q我們小區的房子存在以下問題:1、當時樣板間沒有消防通道,現在18樓以上在北臥室都有一個消防通道,擋光非常嚴重,我們能要求賠償嗎?2、各個房間地面高度不一,相差5厘米,能要求開發商賠償嗎? 

    A一、關于消防通道擋光問題。我們認為應當區分以下幾種情況: 1、該消防通道是否經過規劃、消防部分批準及驗收。如果未經上述部門批準及驗收,由開發商違反相關規劃及消防法規,不但應當由行政部門予以行政處罰,而且應當對業主承擔民事賠償責任; 2、如果該消防通道經過規劃、消防部門批準及驗收,由應區分開發商在銷售時是否將該消防通道的情況向業主明確說明,如果已經明確說明則不承擔任何責任;如果業主有證據能證明開發商故意隱瞞該消防通道擋光的情況,造成業主北臥室擋光的,則業主可以房屋不符合交付條件為由,要求開發商承擔一定的責任。我們認為根椐大連擋日照處理規定,上述情況還不能認定為擋日照而要求賠償,擋日照是要求南向起居室,并未規定北向起居室擋光的問題。但業主很難收集到開發商故意隱瞞的證據。 二、地面不平的問題。很明確房屋交付不符合合同約定及相應的標準,開發商應當予以修復,或者業主自行修復,由開發商承擔相應的費用。

    2021-1-8 16:04:59  精品樓盤網網友: 李先生

    Q我購買了一套商品房,目前已經晚交房一年多,約定的違約金是已付購房款的日萬分之五,已付購房款115萬元,計算違約金有7萬多元,開發商講即使賠償違約金也只同意按照同地段同類房屋租金標準賠償違約金,只有不到2萬元,這樣賠償合法嗎?

    A最高人民法院《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》指出,對于房地產開發商確因資金暫時困難未按時交付房屋的,要多做雙方當事人的調解工作,確無調解可能的案件,可以根據案件的具體情況,依法合理調整違約金數額,公平解決違約責任問題,可以在實際損失的基礎上上浮30%判決開發商承擔違約責任。 在逾期交房的情況下,購房者通過租用同地段同類型的房屋,亦可以實現其對房屋占有、使用、收益之目的,同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性,因此,如果開發商主張逾期交房給購房者造成的損失相當于同地段同類房屋的租金,并請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據,人民法院可以對違約金進行調整,根椐法律規定,在上述租金標準的基礎上,人民法院應當上浮30%判決開發商支付違約金。因此,開發商應當在同地段同類房屋租金的基礎上,上浮30%作為開發商支付的違約金。

    2021-1-8 16:04:10  精品樓盤網網友: 吳女士

    Q我購買某樓盤的房子,合同約定兩年半內辦理產權,否則繳納違約金,但是目前,已經超過兩年半了,仍然未能辦理產權。我向開發商處詢問未辦理產權原因,開發商也沒有給出明確的理由。目前我應當如何維護自己的權利?

    A根據《房屋登記辦法》第三十條規定,因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的,應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)建設用地使用權證明;(四)建設工程符合規劃的證明;(五)房屋已竣工的證明;(六)房屋測繪報告;(七)其他必要材料。商品房由開發商辦理初始登記后,購房人才能辦理分戶登記,也就是辦理商品房所有權證。開發商在初始登記階段后,承擔辦理分戶登記的協辦義務,包括開發商應提供“五證”(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程使用許可證、商品房預售或銷售許可證)、《房屋建筑工程驗收備案表》、房屋面積實測報告、為購房人開具結算發票等。 根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定,由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 因此,開發商在合同約定的兩年半時間內,未給吳女士辦理產權登記的,已經構成違約,應當承擔相應的違約金。吳女士有權要求開發商繼續履行辦理權屬證書的義務,并要求其支付違約金直到其履行該義務為止。

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